Новости города БезФормата.Ru
Малгобек
Главные новости
 
Задать вопрос?

Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям

Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого  соглашения  в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде    то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности,   нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как  применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям  партнера  DS Law   Марии Калининой , таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению  партнера BMS Law Firm Дениса Фролова , не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.

Дело №  А41-13398/2016   интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает  партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова . Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации:  Арбитражный суд Московского округа   признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным.  АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.

В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня,  представитель Елена Лебеденко . По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].

С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности 

– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья  Ирина Грачева .

– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.

Оно необязательно, парировал  представитель «Домового+» Юрий Полегаев . По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев.  Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.

– А если компания прекратила строительство на публичной земле,  собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.

– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.

– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.

–  Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.

– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.

Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.

Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление  10-го  Арбитражного апелляционного суда . А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.

Кто виноват и что делать

Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.

У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил  партнер  «Линии права»   Руслан Нагайбеков . С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»   «Инфралекса»   Сергей Шумилов   видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.

Источник: ПРАВО.РФ

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено,
23.06.2017 Администрация г. Назрань
Верховный суд выпустил второй обзор практики за 2017 год - Городской суд г.МалгобекФото Право.Ru Верховный суд  опубликовал  обзор практики  Президиума и почти всех судебных коллегий.
12.06.2017 Городской суд г.Малгобек
Прокуратура Республики Ингушетия выявляет укрытые от учета преступления - Magas.RuПрокуратурой РИ в рамках осуществления надзора за учетом и регистрацией сообщений о преступлениях в правоохранительных органах республики на постоянной основе проводятся мероприятия по выявлению преступлений укрытых от у
19.02.2018 Magas.Ru
"Телефон доверия" работает круглосуточно - УФССП России по Республике ИнгушетияВ целях совершенствования работы по защите прав и законных интересов граждан и организаций, предупреждения и пресечения коррупционных и иных правонарушений со стороны судебных приставов,
19.02.2018 УФССП России по Республике Ингушетия
В Ингушетии продолжаются уроки безопасности жизнедеятельности с учащими образовательных учреждений - ГУ МЧСВ рамках Года культуры безопасности, а также месячника безопасности на водных объектах в зимний период инспектора отдела безопасности людей на водных объектах Главного управления МЧС России по Республике Ингушетия провел
19.02.2018 ГУ МЧС
Федеральный закон направлен на реализацию постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2017 г. № 12-П,
19.02.2018 Прокуратура
Прокуратурой Республики Ингушетия в рамках осуществления надзора за учетом и регистрацией сообщений о преступлениях в правоохранительных органах республики на постоянной основе проводятся мероприятия по выявлению преступ
19.02.2018 Прокуратура
"Телефон доверия" работает круглосуточно - УФССП России по Республике ИнгушетияВ целях совершенствования работы по защите прав и законных интересов граждан и организаций, предупреждения и пресечения коррупционных и иных правонарушений со стороны судебных приставов,
19.02.2018 УФССП России по Республике Ингушетия
Сотрудники пожарного надзора приняли участие в открытом уроке в Сунженском колледже управления и новых технологий - ГУ МЧСИнспектора пожарного надзора совместно с представителями городской администрации и райсовета приняли участие в открытом уроке, прошедшего в Сунженском колледже управления и новых технологий, расположенного в городе Сунжа.
19.02.2018 ГУ МЧС
В Ингушетии продолжаются уроки безопасности жизнедеятельности с учащими образовательных учреждений - ГУ МЧСВ рамках Года культуры безопасности, а также месячника безопасности на водных объектах в зимний период инспектора отдела безопасности людей на водных объектах Главного управления МЧС России по Республике Ингушетия провел
19.02.2018 ГУ МЧС
Руководитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Ингушетия Адам Горданов - Ингушетия
«Наша первоочередная задача — повышение эффективности исполнения судебных актов».
Руководитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Ингушетия Адам Горданов 1 декабря 2017 года приказом Министра юстиции Российской Федерации руководителем Управления Федеральной службы судебн
Ингушетия
Безопасные выборы - Ингушетия
Безопасные выборы
Ингушские огнеборцы ликвидировали условный пожар на одном из избирательных участков Малгобека На днях в Малгобеке состоялись масштабные пожарно-тактические учения,
Ингушетия
Ингушские спасатели обучили школьников правилам безопасности на льду - Ингушетия
Ингушские спасатели обучили школьников правилам безопасности на льду
В связи с установившееся теплой погодой спасатели поисково-спасательного отряда «Эрзи» совместно с представителями РОССОЮЗСПАС провели профилактическое мероприятие с учащимися школ вблизи городского пруда Назрани,
Ингушетия
В церквях Дагестана, Ингушетии и Чечни пройдет панихида по погибшим в Кизляре.Кадры расстрела  верующих в Кизляре попали в Сеть.  (видео) - Magas.RuТем временем число жертв инцидента выросло до пяти:в больнице умерла еще одна раненая женщина Правоохранительные органы установили личность исламиста,расстрелявшего в воскресенье,18 февраля группу прихожан храма Георгия
18.02.2018 Magas.Ru
В ходе оперативно-розыскных мероприятий, проводимых сотрудниками МО МВД России «Малгобекский» за совершение мелкого хулиганства задержаны и доставлены в отдел полиции 21-летний и 33-летний жители с.п.
19.02.2018 МВД России по Республике Ингушетия
В минувшую пятницу около 12 часов из салона автомашины ВАЗ-21102, припаркованной возле продуктового магазина, расположенного по ул.
19.02.2018 МВД России по Республике Ингушетия
В Волгограде из-за упавшей ветки дерева серьезную травму получила уроженка Ингушетии - Ингушетия
В Волгограде из-за упавшей ветки дерева серьезную травму получила уроженка Ингушетии
Накануне в Волгограде по бульвару 30-летия Победы серьезную травму получила 23-летняя девушка, приехавшая в город из Ингушетии.
Ингушетия
Лишение свободы не означает лишения прав - Ингушетия
Лишение свободы не означает лишения прав
Организацией процедуры голосования для персонала изолятора временного содержания и его обитателей займется Карабулакская ТИК Руководитель территориальной избирательной комиссии Карабулака Аслан Амхадов,
Ингушетия
Житель Ингушетии стал фигурантом уголовного дела об участии в боевых действиях в Сирии - Ингушетия
Житель Ингушетии стал фигурантом уголовного дела об участии в боевых действиях в Сирии
Ингушские следователи возбудили уголовное дело в отношении жителя республики, который подозревается в участии в боевых действиях в Сирии на стороне террористов.
Ингушетия
В школах Назрани пройдут мероприятия, приуроченные к Международному дню родных языков - Администрация городаС 16 по 25 февраля в Ингушетии проводится Декада ингушского языка и литературы, в рамках которой, как и во всех образовательных организациях республики, в школе №11 г. Назрань пройдет ряд запланированных мероприятий.
19.02.2018 Администрация города
В краеведческом музее Ингушетии проходит выставка ко Дню родного языка - ИнгушетияВ Ингушском государственном музее краеведения имени Тугана Мальсагова проходит выставка «Декада ингушского языка и литературы», сообщает пресс-служба учреждения.
19.02.2018 Ингушетия
Приглашаем на спектакль «Сыновья Беки» - Министерство культурыИнгушский государственный драматический театр им. Базоркина приглашает вас на спектакль «Сыновья Беки» по постановке режиссера, Народного артиста Республики Ингушетия Магомед-Башир Костоева.
19.02.2018 Министерство культуры
Писал с искренностью - Ингушетия
Писал с искренностью
В Карабулаке открылась выставка, посвященная памяти Иссы Аушева В Государственном музее изобразительных искусств Республики Ингушетия состоялось открытие выставки памяти народного художника Республики Ингушетия,
Ингушетия
В музее изобразительных искусств Ингушетии открывается выставка к 74-ой годовщине депортации народа - Ингушетия
В музее изобразительных искусств Ингушетии открывается выставка к 74-ой годовщине депортации народа
Государственный музей изобразительных искусств Ингушетии 17 февраля открывает экспозицию живописных картин «Февраль 44-го...» дагестанского художника Алимпаши Джамалдинова,
Ингушетия
Когда писательство потребность души - Ингушетия
Когда писательство потребность души
В Сунже прошел вечер памяти писателя-юмориста Башира Ганижева Недавно читающая Ингушетия отметила юбилей талантливого писателя-юмориста Башира Ганижева.
Ингушетия
Халид Долтмурзиев - ИнгушетияЮный Халид Долтмурзиев стал лучшим бомбардиром на очередном футбольном турнире Халид Долтмурзиев Халид Долтмурзиев в составе младшей футбольной команды «Брюгге» (Бельгия) стал победителем турнира по мини-футболу «Merv
19.02.2018 Ингушетия
Ингушские полицейские заняли третье командное место на турнире по дзюдо памяти Героя России - Magas.RuКоманда МВД России по Ингушетии заняла третье место на Всероссийском турнире по дзюдо памяти Героя России Ивана Голубева.Соревнования проходили в минувшую субботу.
19.02.2018 Magas.Ru
Ингушские тхэквондисты привезли из Дагестана 4 медали - ИнгушетияНа Всероссийских соревнованиях в Махачкале ингушские спортсмены взяли 4 призовых места.
19.02.2018 Ингушетия
Ингушские дзюдоисты заявлены на международный турнир серии Гран-при в Марокко - Ингушетия
Ингушские дзюдоисты заявлены на международный турнир серии Гран-при в Марокко
Муса Могушков (73), Хусейн Халмурзиев (90) и Хасан Халмурзиев (81) заявлены на международный турнир серии Гран-при Grand Prix Morokko 2018.
Ингушетия
Юные ингушские борцы привезли десять медалей из Пятигорска - Ингушетия
Юные ингушские борцы привезли десять медалей из Пятигорска
На прошедшем открытом первенстве города Пятигорска по вольной борьбе среди юношей 2005-2008 годов рождения юные борцы вольного стиля из Ингушетии завоевали десять наград.
Ингушетия
В Карабулаке подвели итоги голосования по отбору общественных территорий - Ингушетия
В Карабулаке подвели итоги голосования по отбору общественных территорий
В Карабулаке подвели итоги голосования по отбору общественных территорий,
Ингушетия
Общереспубликанский день приёма граждан - Ингушавтодор27 февраля 2018 года Государственным управлением автомобильных дорог Республики Ингушетия проводится общереспубликанский день приёма граждан.
19.02.2018 Ингушавтодор
Ингушские полицейские заняли третье командное место на турнире по дзюдо памяти Героя России - Magas.RuКоманда МВД России по Ингушетии заняла третье место на Всероссийском турнире по дзюдо памяти Героя России Ивана Голубева.Соревнования проходили в минувшую субботу.
19.02.2018 Magas.Ru
29ffedef01f9134bf81c1f132ad80362_XL.jpg - Правительство Республики ИнгушетияВчера в Москве прошел открытый чемпионат континента Евразия по дзюдо среди ветеранов, посвященный Дню защитника отечества.
19.02.2018 Правительство Республики Ингушетия
Прокуратурой Республики Ингушетия в рамках осуществления надзора за учетом и регистрацией сообщений о преступлениях в правоохранительных органах республики на постоянной основе проводятся мероприятия по выявлению преступ
19.02.2018 Прокуратура
ИГ взяла на себя ответственность за нападение на прихожан храма в дагестанском Кизляре - ИнгушетияРИА Новости Запрещенная в России террористическая группировка «Исламское государство» взяла на себя ответственность за нападение на прихожан храма в Кизляре в минувшее воскресенье.
19.02.2018 Ингушетия