Новости города БезФормата.Ru
Малгобек
Главные новости
 
Задать вопрос?

Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям

Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого  соглашения  в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде    то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности,   нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как  применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям  партнера  DS Law   Марии Калининой , таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению  партнера BMS Law Firm Дениса Фролова , не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.

Дело №  А41-13398/2016   интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает  партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова . Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации:  Арбитражный суд Московского округа   признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным.  АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.

В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня,  представитель Елена Лебеденко . По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].

С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности 

– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья  Ирина Грачева .

– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.

Оно необязательно, парировал  представитель «Домового+» Юрий Полегаев . По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев.  Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.

– А если компания прекратила строительство на публичной земле,  собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.

– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.

– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.

–  Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.

– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.

Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.

Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление  10-го  Арбитражного апелляционного суда . А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.

Кто виноват и что делать

Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.

У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил  партнер  «Линии права»   Руслан Нагайбеков . С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»   «Инфралекса»   Сергей Шумилов   видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.

Источник: ПРАВО.РФ

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено,
23.06.2017 Администрация г. Назрань
Верховный суд выпустил второй обзор практики за 2017 год - Городской суд г.МалгобекФото Право.Ru Верховный суд  опубликовал  обзор практики  Президиума и почти всех судебных коллегий.
12.06.2017 Городской суд г.Малгобек
Сегодня отмечается День Государственного флага Российской Федерации - ГУ МЧСГосударственный флаг – это символ чести и славы многих поколений россиян.
22.08.2017 ГУ МЧС
Региональные следователи возбудили уголовное дело в отношении мужчины, который применил силу к сотруднику МВД, исполнявшему свои служебные обязанности, сообщает пресс-служба Следкома.
22.08.2017 Skforussia.Ru
Год гражданской обороны: сотрудники Главного управления провели занятия по РХБЗ с инспекторами Госавтоинспекции - ГУ МЧСВ рамках мероприятий Года гражданской обороны сотрудники Главного управления МЧС России по Республике Ингушетия провели занятия по радиационной, химической,
22.08.2017 ГУ МЧС
В отношении неплательщика алиментов возбуждено уголовное дело - УФССП России по Республике ИнгушетияВ соответствии со ст. 38 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 80, 85, 87 Семейного кодекса Российской Федерации родители обязаны содержать несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных совершеннолетних детей,
22.08.2017 УФССП России по Республике Ингушетия
В Ингушетии местный житель избил полицейского - IngNews.RuРегиональные следователи возбудили уголовное дело в отношении мужчины, который применил силу к сотруднику МВД, исполнявшему свои служебные обязанности, сообщает пресс-служба Следкома.
22.08.2017 IngNews.Ru
Легкий наркотик с тяжелыми последствиями - ИнгушетияВ Карабулаке провели рейд по уничтожению очагов дикорастущей конопли В Карабулаке прошло совместное профилактическое мероприятие представителей городской администрации и участковых уполномоченных полиции по выявлению
23.08.2017 Ингушетия
Пожарная безопасность школ Ингушетии на особом контроле МЧС - ГУ МЧСПожарная безопасность образовательных учреждений всегда на особом контроле МЧС.
22.08.2017 ГУ МЧС
В отношении неплательщика алиментов возбуждено уголовное дело - УФССП России по Республике ИнгушетияВ соответствии со ст. 38 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 80, 85, 87 Семейного кодекса Российской Федерации родители обязаны содержать несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных совершеннолетних детей,
22.08.2017 УФССП России по Республике Ингушетия
Главное управление МЧС России  по Республике Ингушетия предупреждает  о недопустимости поджогов травы - Сердало
Главное управление МЧС России по Республике Ингушетия предупреждает о недопустимости поджогов травы
Летние палы часто приводят к возгораниям построек в сельской местности. Требования пожарной безопасности к выжиганию сухой травянистой растительности установлены Правилами противопожарного режима в Российской Федерации,
Сердало
Огнеборцы провели учения по тушению пожара в здании городского суда Малгобека - Ингушетия
Огнеборцы провели учения по тушению пожара в здании городского суда Малгобека
Огнеборцы пожарно-спасательной части города совместно с представителями судебных приставов республики провели учения в здании городского суда Малгобека с условным пожаром и пострадавшими.
Ингушетия
Судебные приставы в Ингушетии взыскали свыше 35 млн рублей с неплательщиков - Ингушетия
Судебные приставы в Ингушетии взыскали свыше 35 млн рублей с неплательщиков
С января по август месяц текущего года судебные приставы регионального управления ФССПР взыскали с неплательщиков свыше 35 миллионов рублей.
Ингушетия
Группа вооруженных бандитов готовила теракты в республике Магас , 23 августа 2017 , 08:52 — REGNUM   В одном из сел Ингушетии сегодня утром, 23 августа, введен режим контртеррористической операции.
23.08.2017 ИА Regnum
Житель Ингушетии, обвиняемый в хранении оружия и боеприпасов, останется под стражей - ИнгушетияМера пресечения в виде заключения под стражу жителю республики, задержанному силовиками по подозрению в хранении оружия и взрывчатых веществ, оставлена без изменения, сообщает пресс-служба суда.
21.08.2017 Ингушетия
В Ингушетии в результате ДТП пострадали шесть человек, в том числе грудной ребенок - ИнгушетияНакануне вечером на 587 км ФАД «Кавказ» в районе сельского поселения Яндаре Назрановского района 33-летний житель республики на автомашине «Лада-Приора» выехал на полосу встречного движения и совершил столкновение с авто
22.08.2017 Ингушетия
Жительница Ингушетии подозревается в фальсификации доказательств по гражданскому делу - Ингушетия
Жительница Ингушетии подозревается в фальсификации доказательств по гражданскому делу
В отношении 48-летней жительницы Ингушетии возбуждено уголовное дело. Она подозревается в фальсификации доказательств по гражданскому делу, сообщает пресс-служба следственного управления СКР по республике.
Ингушетия
Возбуждено уголовное дело после убийства ингушского полицейского Тамбиева - Ингушетия
Возбуждено уголовное дело после убийства ингушского полицейского Тамбиева
Следственные органы Северной Осетии возбудили уголовное дело по факту убийства полицейского из Ингушетии, сообщает СУ СКР соседнего региона.
Ингушетия
В Ингушетии неизвестные расстреляли полицейского - Ингушетия
В Ингушетии неизвестные расстреляли полицейского
В Ингушетии разыскивают неизвестных, обстрелявшие машину сотрудника полиции, сообщил источник в правоохранительных органах.
Ингушетия
  Уважаемый Султан Арсамакович! От имени Министерства культуры и архивного дела Республики Ингушетия, деятелей культуры и искусства региона и от себя лично сердечно поздравляю Вас с Днем рождения!
23.08.2017 Министерство культуры
888888888 - Администрация г. МагасСоздание условий для культурного времяпрепровождения и отдыха для молодежи, улучшение досуговой инфраструктуры в столице являются приоритетным направлением в деятельности мэрии Магаса.
22.08.2017 Администрация г. Магас
AF3I2106.jpg - Республика ИнгушетияСегодня в Магасе прошел фестиваль «Праздник сенокоса». В нем приняли участие Глава Ингушетии Юнус-Бек Евкуров, Председатель Народного Собрания Ингушетии Зялимхан Евлоев, представители Правительства, министерств и ведомств,
21.08.2017 Республика Ингушетия
График высоких  показателей - Сердало
График высоких показателей
На днях в одном из номеров федеральной газеты «Сельская жизнь» была опубликована статья «Итоги урожая озимых колосовых 2017 года», в которой среди регионов России по увеличению урожайности в расчете на гектар Ингушетия,
Сердало
В Ингушетии отметили «Праздник сенокоса» - Сердало
В Ингушетии отметили «Праздник сенокоса»
егодня в Магасе прошел фестиваль «Праздник сенокоса». В нем приняли участие Глава Ингушетии Юнус-Бек Евкуров, Председатель Народного Собрания Ингушетии Зялимхан Евлоев, представители Правительства, министерств и ведомств,
Сердало
«Премия – Музыкальная открытка - 2017». Трофеи нашли своих обладателей - Сердало
«Премия – Музыкальная открытка - 2017». Трофеи нашли своих обладателей
Сегодня в Назрани, в Летнем зале Амфитеатра состоялась третья по счету ежегодная церемония награждения самых ярких и востребованных артистов Кавказа – «Премия – Музыкальная открытка».
Сердало
Сборная России по греко-римской борьбе впервые осталась без «золота» на чемпионате мира с 1953г. - Magas.Ru22 августа, на чемпионате мира по вольной,греко-римской и женской борьбе были разыграны заключительные медали среди представителей греко-римского стиля.
23.08.2017 Magas.Ru
Магомед Парагульгов: «Когда вышел на поле, был спокоен» - IngFootball.RuВ 24-м туре чемпионата Казахстана в стартовом составе «Кайрата» вышел полузащитник Магомед Парагульгов.
22.08.2017 IngFootball.Ru
Ингушский боксер Хасан Боков  стал серебряным призером  IX – го  Международном турнире по боксу - Министерство по физической культуреС 18 по 22 августа  в Грозном в спорткомплексе «Олимпийск»  проходил  IX Международный турнир по боксу класса «А» памяти Ахмата-Хаджи Кадырова.
22.08.2017 Министерство по физической культуре
Муса Евлоев стал серебряным призером чемпионата мира - Ингушетия
Муса Евлоев стал серебряным призером чемпионата мира
В финальной схватке ингушский классик Муса Евлоев уступил победителю Олимпиады-2016 Артуру Алексаняну и завоевал серебряную медаль чемпионата мира в Париже.
Ингушетия
16 ингушских бойцов примут участие в турнире «Дорога в М-1. Битва в Назрани» - Ингушетия
16 ингушских бойцов примут участие в турнире «Дорога в М-1. Битва в Назрани»
В VIII турнире «Дорога в М-1. Битва в Назрани» примут участие 16 ингушских бойцов, сообщает пресс-служба министерства спорта республики.
Ингушетия
Два ингушских спортсмена выступят на первенстве мира по армрестлингу - Ингушетия
Два ингушских спортсмена выступят на первенстве мира по армрестлингу
Два спортсмена из Ингушетии примут участие в предстоящем первенстве мира по армрестлингу, который пройдет в сентябре месяце текущего года в Венгрии.
Ингушетия
Группа вооруженных бандитов готовила теракты в республике Магас , 23 августа 2017 , 08:52 — REGNUM   В одном из сел Ингушетии сегодня утром, 23 августа, введен режим контртеррористической операции.
23.08.2017 ИА Regnum
Активисты ОНФ в Ингушетии приняли участие в мероприятиях, посвященных празднованию Дня Государственного флага России - ОНФ в Республике ИнгушетияГлавные торжества в честь Дня Государственного флага России начались с грандиозного концерта в столице Ингушетии Магасе.
22.08.2017 ОНФ в Республике Ингушетия
Известный спрей от насморка изымается из российских аптек - ТФОМСРосздравнадзор просит аптеки проверить и изъять из обращения упаковки фальсифицированного сосудосуживающего назального спрея «Ксимелин».
23.08.2017 ТФОМС
Гуцериев объединил свои финансовые активы в ПАО «Сафмар Финансовые инвестиции» - ИнгушетияМихаил Гуцериев завершил объединение своих небанковских финансовых активов в ПАО «Сафмар Финансовые инвестиции».
23.08.2017 Ингушетия
Акция по примирению разведенных супругов проходит в Чечне всего месяц Грозный , 23 августа 2017 , 09:20 — REGNUM   В Чечне проходит кампания по примирению разведенных семейных пар.
23.08.2017 ИА Regnum