Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям

Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого  соглашения  в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде    то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности,   нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как  применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям  партнера  DS Law   Марии Калининой , таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению  партнера BMS Law Firm Дениса Фролова , не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.

Дело №  А41-13398/2016   интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает  партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова . Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации:  Арбитражный суд Московского округа   признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным.  АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.

В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня,  представитель Елена Лебеденко . По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].

С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности 

– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья  Ирина Грачева .

– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.

Оно необязательно, парировал  представитель «Домового+» Юрий Полегаев . По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев.  Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.

– А если компания прекратила строительство на публичной земле,  собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.

– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.

– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.

–  Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.

– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.

Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.

Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление  10-го  Арбитражного апелляционного суда . А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.

Кто виноват и что делать

Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.

У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил  партнер  «Линии права»   Руслан Нагайбеков . С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»   «Инфралекса»   Сергей Шумилов   видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.

Источник: ПРАВО.РФ

 
По теме
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено,
23.06.2017
Номера телефонов для круглосуточного приема и регистрации сообщений о возможных фактах совершения противоправных действий в отношении несовершеннолетних, отдыхающих в летних лагерях,   для  незамедлительного реагирования:
23.06.2018
 
На страже правопорядка - Ингушетия В МВД по Ингушетии рассказали о принципах работы дежурных частей подразделений министерства Архив Дежурная часть — это центр управления, основное ядро отделов полиции.
23.06.2018
JPG Файл - МВД России по Республике Ингушетия Сегодня ветераны МВД по Республике Ингушетия пригласили к себе в гости представителей 10 семей из числа погибших и раненных при исполнении служебного долга сотрудников полиции.
22.06.2018
 
Организаторами автопробега выступили Председатель Общественного совета МВД по Республике Ингушетия Магомед Султанович Бекмурзиев, являющийся членом клуба «Мерседес-140», и его единомышленники.
22.06.2018
На страже правопорядка - Ингушетия В МВД по Ингушетии рассказали о принципах работы дежурных частей подразделений министерства Архив Дежурная часть — это центр управления, основное ядро отделов полиции.
23.06.2018 Ингушетия
Номера телефонов для круглосуточного приема и регистрации сообщений о возможных фактах совершения противоправных действий в отношении несовершеннолетних, отдыхающих в летних лагерях,   для  незамедлительного реагирования:
23.06.2018 МВД России по Республике Ингушетия
В Национальной библиотеке искали методы борьбы с наркоманией В Национальной библиотеке прошел круглый стол на тему «Профилактика употребления наркотических и психоактивных веществ».
22.06.2018 Ингушетия
В Национальной библиотеке Ингушетии имени Джемалдина Яндиева пройдет круглый стол на тему «Профилактика употребления наркотических и психоактивных веществ», сообщает пресс-служба учреждения.
20.06.2018 Ингушетия
В ходе оперативно-разыскных мероприятий, проводимых в рамках операции «Мак-2018», ингушские полицейские изъяли у жителей республики более 25 граммов наркотиков, сообщает МВД России по региону.
05.06.2018 Ингушетия
Сотрудники МВД по РИ приняли участие в мероприятии посвященном памяти жертв ВОВ и нападения бандформирований на РИ - Magas.Ru Сегодня на Мемориале памяти и славы в г.Назрань прошло торжественное мероприятие,посвященное памяти жертв ВОВ и вероломного нападения членов незаконных вооруженных формирований на РИ,совершенного в ночь на 22 июня 2004 года.
22.06.2018 Magas.Ru
Следственный комитет устанавливает причины и условия, которые могли способствовать совершению преступлений в отношении детей в результате неудовлетворительной организации их отдыха в летний период - Следственный комитет В ряде субъектов Российской Федерации с начала летних каникул произошло значительное количество трагических происшествий с детьми, к расследованию обстоятельств которых незамедлительно подключился Следственный комитет.
22.06.2018 Следственный комитет
На территории Мемориала памяти и славы в Назрани прошел митинг, посвященный Дню памяти и скорби Ахмед Осмиев 22 июня 1941 года — одна из самых печальных дат в истории России, день начала Великой Отечественной войны.
22.06.2018 Ингушетия
Евкуров и Кава навестили Зейнап Угурчиеву, которая потеряла в 2004 году супруга и двоих сыновей Али Оздоев Вся Ингушетия вспоминает трагедию 14-летней давности — бандитский налет на республику,
22.06.2018 Ингушетия
Жители республики собрались в Назрани, чтобы почтить память погибших во время Великой Отечественной войны и жертв нападения боевиков на республику во главе с Шамилем Басаевым.
22.06.2018 Ингушетия
598F772C-253E-4DED-A1CC-AE6D5EC24361 - Администрация г. Магас 23 июня в 10 часов в конференц-зале администрации города Магас состоялось мероприятие, посвященное 75-летию со дня рождения выдающегося ингушского поэта, прозаика, драматурга и художника Али Татаровича Хашагульгова.
23.06.2018 Администрация г. Магас
Начались съемки фильма о событиях в Югославии где небольшим отрядом под командованием майора ГРУ Евкурова проведена дерзкая операция по захвату аэродрома - Magas.Ru Сербский актер Гойко Митич,известный всем бывшим советским гражданам по роли индейца Чингачгука,прилетел в Москву на несколько дней на съемки масштабного российского-сербского фильм Волгина «Балканский рубеж»,
23.06.2018 Magas.Ru
В Национальной библиотеке Ингушетии проходит выставка к 125-летию Созерко Мальсагова - Ингушетия В Национальной библиотеке Ингушетии проходит книжно-иллюстративная выставка «Созерко Мальсагов: узник и свидетель», посвященная 125-летию со дня рождения участника Первой мировой войны,
22.06.2018 Ингушетия
Передвижная выставка «Многообразие красок Кавказа» Музея-заповедника — этнографического комплекса «Дагестанский аул» пройдет в Государственном музее изобразительных искусств Ингушетии, сообщает пресс-служба учреждения.
21.06.2018 Ингушетия
Ингушский актёр Руслан Зангиев увёз три миллиона рублей и симпатии зрителей с регионального конкурса поющих драматических артистов Руслан Зангиев Руслан Зангиев,
18.06.2018 Ингушетия
Ангушт  отправился на сборы в Кисловодск - ФК Ангушт 24 июня ФК "Ангушт" под руководством Исы Мархиева отправился на учебно-тренировочный сбор в г.Кисловодск Команда сыграет на сборах 5 матчей - 26 июня, 28 июня, 30 июня, 2 июля и 4 июля.
24.06.2018 ФК Ангушт
Магомед Оздоев Архив Полузащитник «Зенита» Магомед Оздоев считает, что на чемпионате мира по футболу в России «практически нет слабых команд, поэтому намного тяжелее угадывать», кто выиграет турнир FIFA 2018.
24.06.2018 Ингушетия
На проходившем с 12 по 19 июня во Владимире первенстве мира по вольной борьбе среди глухих ингушский спортсмен Умар Мужахоев стал серебряным призером в весовой категории до 72 кг.
22.06.2018 Ингушетия
Самая страшная дата в календаре - Ингушетия На территории Мемориала памяти и славы в Назрани прошел митинг, посвященный Дню памяти и скорби Ахмед Осмиев 22 июня 1941 года — одна из самых печальных дат в истории России, день начала Великой Отечественной войны.
22.06.2018 Ингушетия
Мэр Назрани рассказал о мерах по ликвидации нарушений в подаче воды и электроэнергии Архив Глава администрации Назрани Алихан Тумгоев назвал причины отключения электроэнергии и питьевой воды на территории муниципально
23.06.2018 Ингушетия
С 1 июля 2018 года в Ингушетии вступят в силу новые тарифы на электроэнергию Изменение цен установлено Постановлением Региональной энергетической комиссии Республики Ингушетия «О тарифах на электрическую энергию,
22.06.2018 Ингушетия