Новости города БезФормата.Ru
Малгобек
Главные новости
 
Задать вопрос?

Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям

Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого  соглашения  в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде    то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности,   нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как  применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям  партнера  DS Law   Марии Калининой , таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению  партнера BMS Law Firm Дениса Фролова , не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.

Дело №  А41-13398/2016   интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает  партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова . Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации:  Арбитражный суд Московского округа   признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным.  АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.

В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня,  представитель Елена Лебеденко . По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].

С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности 

– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья  Ирина Грачева .

– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.

Оно необязательно, парировал  представитель «Домового+» Юрий Полегаев . По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев.  Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.

– А если компания прекратила строительство на публичной земле,  собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.

– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.

– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.

–  Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.

– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.

Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.

Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление  10-го  Арбитражного апелляционного суда . А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.

Кто виноват и что делать

Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.

У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил  партнер  «Линии права»   Руслан Нагайбеков . С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»   «Инфралекса»   Сергей Шумилов   видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.

Источник: ПРАВО.РФ

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено,
23.06.2017 Администрация г. Назрань
Верховный суд выпустил второй обзор практики за 2017 год - Городской суд г.МалгобекФото Право.Ru Верховный суд  опубликовал  обзор практики  Президиума и почти всех судебных коллегий.
12.06.2017 Городской суд г.Малгобек
  Сотрудниками ОГИБДД МО МВД России "Малгобекский" совместно с представителями администрации Малгобекского района  и входящих в его состав сельских поселений на информационных щитах и ограждениях общеобразовательных школ,
15.12.2017 Skforussia.Ru
В городе Назрань юные инспекторы движения вместе с сотрудниками ОБ ДПС ГИБДД МВД по Республике Ингушетия провели акцию «Письмо водителю».
15.12.2017 МВД России по Республике Ингушетия
В ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий «Проверочная закупка»,  в кафе, расположенном по ул.
15.12.2017 МВД России по Республике Ингушетия
IMG 9102 - Администрация Малгобекского р-на Сотрудниками ОГИБДД МО МВД России "Малгобекский" совместно с представителями администрации Малгобекского района  и входящих в его состав сельских поселений на информационных щитах и ограждениях общеобразовательных школ,
15.12.2017 Администрация Малгобекского р-на
В  России на  протяжении многих веков существует добрая традиция начинать Новый год без долгов.
15.12.2017 Skforussia.Ru
Профилактика – залог безопасности - ГУ МЧССпециалисты пожарного надзора Главного управления МЧС России по Республике Ингушетия продолжают профилактические беседы инструктажи с руководителями и ответственными за пожарную безопасность общеобразовательных учреждений,
15.12.2017 ГУ МЧС
Житель республики подозревается в незаконном получении кредита - Следственный комитетСледственным отделом по городу Карабулак следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Ингушетия возбуждено уголовное дело в отношении 60-летнего жителя республики.
15.12.2017 Следственный комитет
kury 3 - Служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору14 декабря 2017 года в ходе проведения контрольно-надзорных рейдовых мероприятии, во исполнение Приказа Управления Россельхознадзора по Республике Ингушетия,
15.12.2017 Служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору
В Новый год — без долгов! - Ингушетия
В Новый год — без долгов!
В преддверии новогодних праздников ингушские судебные приставы предлагают населению республики погасить долги В России на протяжении многих веков существует добрая традиция начинать Новый год без долгов.
Ингушетия
Минтруда России напомнило о запрете дарить и получать подарки - Ингушетия
Минтруда России напомнило о запрете дарить и получать подарки
В преддверии новогодних и рождественских праздников Министерство труда и социальной защиты Российской Федерации направило в высшие органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, федеральные государственные органы,
Ингушетия
Не омрачить новогодние праздники - Ингушетия
Не омрачить новогодние праздники
Ингушские огнеборцы и муниципальные чиновники проверяют рынки для выявления мест незаконной продажи пиротехники Инспекторы пожарного надзора Главного управления МЧС России по республике в преддверии Нового года совмес
Ингушетия
Жертвами вооруженного конфликта на Северном Кавказе с 11 по 17 декабря стали шесть человек - Magas.RuВ ходе вооруженного конфликта на Северном Кавказе за неделю с 11 по 17 декабря 2017 года пострадали не менее шести человек, из них четверо погибли и двое получили ранения.
18.12.2017 Magas.Ru
В ОФСИН России по Республике Ингушетия прошло оперативное совещание - ОФСИН по Республике ИнгушетияВременно исполняющий обязанности начальника ОФСИН России по Республике Ингушетия майор внутренней службы Магомед Хакиев провел плановое оперативное совещание с сотрудниками аппарата ведомства.
15.12.2017 ОФСИН по Республике Ингушетия
Магасский районный суд Ингушетии вынес решение о продлении на месяц срока содержания под стражей Альберта Хамхоева, задержанного по делу о нападении на пост ДПС в Яндаре, сообщил его адвокат.
15.12.2017 Кавказский узел
Что привело к аварии? - Ингушетия
Что привело к аварии?
Комиссия «Ростехнадзора» выясняет причины взрыва домов в Сунже Продолжается расследование обстоятельства взрыва домов в городе Сунжа.
Ингушетия
Водитель «хлебовозки» получил серьезные травмы при столкновении с машиной скорой помощи в Ингушетии - Ингушетия
Водитель «хлебовозки» получил серьезные травмы при столкновении с машиной скорой помощи в Ингушетии
ДТП с участием машины скорой помощи и легковой автомашины, перевозившей хлеб, произошло на внутренней дороге Назрани, в районе так называемой «Долины смерти».
Ингушетия
В Ингушетии водитель сбил 11-летнего ребенка - Ингушетия
В Ингушетии водитель сбил 11-летнего ребенка
В городе Карабулаке 26-летний местный житель, управляя автомашиной «Лада-Гранта», совершил наезд на 11-летнего мальчика, сообщает пресс-служба МВД по Ингушетии.
Ингушетия
В Губернаторской библиотеке Костромы Ингушетия представлена красочным фотоальбомом - ИнгушетияЯна Горелова Краеведческие издания, книги о Великой Отечественной войне, истории России, энциклопедии, художественная литература и искусство — это лишь часть собрания губернатора Сергея Ситникова,
17.12.2017 Ингушетия
События недели  (18 – 24 декабря) - Сердало18 декабря — День работников органов ЗАГСа в России. 18 декабря — День арабского языка.
17.12.2017 Сердало
В домах культуры Ингушетии планируется создать центры этнографической культуры - Министерство культурыВ зале заседаний Министерства культуры и архивного дела Республики Ингушетия прошло совещание по вопросам подготовки и проведения мероприятий, посвященных празднованию Нового года.
14.12.2017 Министерство культуры
С новыми театральными проектами возвращаюсь! - Сердало
С новыми театральными проектами возвращаюсь!
«За четыре дня получено столько ценной информации, проведено тренингов и мастер-классов талантливейшими педагогами и режиссерами, что ближайшие полгода я буду творчески расшифровывать полученные на семинаре знания»,
Сердало
ЖИЗНЬ, ПОКАЗАННАЯ НА СЦЕНЕ - Сердало
ЖИЗНЬ, ПОКАЗАННАЯ НА СЦЕНЕ
Театр — это то искусство, которое в первую очередь учит быть человеком, чувствовать и сопереживать.
Сердало
Ингушская молодежь приглашается на творческую студию «Крылья возможностей» - Ингушетия
Ингушская молодежь приглашается на творческую студию «Крылья возможностей»
В Москве 26 декабря текущего года пройдёт мероприятие по развитию творчества людей с ограничениями по здоровью Федеральное агентство по делам молодежи совместно с Фондом содействия интеграции инвалидов «Активная жизнь
Ингушетия
В Ингушетии в 2018 году пройдет чемпионат России по дзюдо среди юниоров - ИнгушетияВ 2018 году в Ингушетии впервые пройдет чемпионат России по дзюдо среди юниоров, сообщил Глава республики на своей странице в Instagram.
17.12.2017 Ингушетия
Хизир Измайлов завоевал золотую медаль на Всероссийском турнире по боксу - Министерство по физической культуреХизир Измайлов стал обладателем золотой медали на Всероссийском турнире по боксу класса А на призы заслуженного мастера спорта России Сергея Водопьянова.
17.12.2017 Министерство по физической культуре
«Р-Спорт»: МОК запретил национальную символику в экипировке россиян на ОИ в Пхёнчхане - Magas.RuМеждународный олимпийский комитет (МОК) направил национальным федерациям по зимним видам спорта список требований к экипировке сборной России на Олимпийских играх 2018 года.
18.12.2017 Magas.Ru
Дзюдоист Хасан Халмурзиев взял золото на турнире «Мастерс» в Санкт-Петербурге - Ингушетия
Дзюдоист Хасан Халмурзиев взял золото на турнире «Мастерс» в Санкт-Петербурге
Дзюдоист Хасан Халмурзиев завоевал золотую медаль в весовой категории до 81 кг на турнире «Мастерс», проходившем в Санкт-Петербурге 16-17 декабря.
Ингушетия
Зелимхан Шанхоев победил на Кубке мира по пауэрлифтингу - Ингушетия
Зелимхан Шанхоев победил на Кубке мира по пауэрлифтингу
Зелимхан Шанхоев, выступавший в весовой категории до 75 кг, стал победителем Кубка мира по пауэрлифтингу, жиму лежа, жимовому двоеборью и становой тяге по версии IPL (INTERNATIONAL POWERLIFTING LEAGUE).
Ингушетия
Девять ингушских бойцов выиграли поединки на турнире М-1 в Назрани - Ингушетия
Девять ингушских бойцов выиграли поединки на турнире М-1 в Назрани
9 бойцов из Ингушетии выиграли поединки на турнире по смешанным единоборствам «Дорога в М-1.
Ингушетия
В Ингушетии в 2018 году пройдет чемпионат России по дзюдо среди юниоров - ИнгушетияВ 2018 году в Ингушетии впервые пройдет чемпионат России по дзюдо среди юниоров, сообщил Глава республики на своей странице в Instagram.
17.12.2017 Ингушетия
Из-за курившего пассажира самолет «Назрань-Москва» совершил экстренную посадку в Волгограде - ИнгушетияСотрудниками транспортной полиции Волгограда снят с рейса «Назрань-Москва» авиапассажир, куривший на борту воздушного судна.
17.12.2017 Ингушетия
Совет Федерации назначил выборы президента РФ на 18 марта 2018 года - Администрация городаОтмечается, что в течение пяти дней постановление должно быть опубликовано,
17.12.2017 Администрация города
Хизир Измайлов завоевал золотую медаль на Всероссийском турнире по боксу - Министерство по физической культуреХизир Измайлов стал обладателем золотой медали на Всероссийском турнире по боксу класса А на призы заслуженного мастера спорта России Сергея Водопьянова.
17.12.2017 Министерство по физической культуре
Владимир Путин поблагодарил президента США Дональда Трампа за информацию Центрального разведывательного управления, которая помогла предотвратить теракты в Санкт-Петербурге, сообщила сегодня пресс-служба президента России.
17.12.2017 Кавказский узел