Новости города БезФормата.Ru
Малгобек
Главные новости
 
Задать вопрос?

Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям

Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого  соглашения  в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде    то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности,   нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как  применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям  партнера  DS Law   Марии Калининой , таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению  партнера BMS Law Firm Дениса Фролова , не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.

Дело №  А41-13398/2016   интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает  партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова . Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации:  Арбитражный суд Московского округа   признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным.  АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.

В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня,  представитель Елена Лебеденко . По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].

С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности 

– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья  Ирина Грачева .

– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.

Оно необязательно, парировал  представитель «Домового+» Юрий Полегаев . По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев.  Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.

– А если компания прекратила строительство на публичной земле,  собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.

– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.

– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.

–  Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.

– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.

Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.

Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление  10-го  Арбитражного апелляционного суда . А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.

Кто виноват и что делать

Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.

У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил  партнер  «Линии права»   Руслан Нагайбеков . С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»   «Инфралекса»   Сергей Шумилов   видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.

Источник: ПРАВО.РФ

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено,
23.06.2017 Администрация г. Назрань
Верховный суд выпустил второй обзор практики за 2017 год - Городской суд г.МалгобекФото Право.Ru Верховный суд  опубликовал  обзор практики  Президиума и почти всех судебных коллегий.
12.06.2017 Городской суд г.Малгобек
Дело жителей села Яндаре, обвиненных в продаже огнестрельного оружия и боеприпасов, передано в суд.
19.10.2017 IngNews.Ru
proverka - Служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору     Отделом по надзору карантина растений Управления Россельхознадзора по Республике Ингушетия проведена плановая выездная проверка в отношении ГКОУ СОШ №2г.
19.10.2017 Служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору
Инспектора пожарного надзора провели подворные обходы жителей Джейрахского района - ГУ МЧСС началом отопительного сезона инспектора пожарного надзора активно проводят мероприятия по доведению до жителей республики правила пожарной безопасности и профилактические беседу по недопущению отравлений людей угарным газом.
19.10.2017 ГУ МЧС
В городе Назрани состоится выездной прием граждан - Следственный комитет20 октября руководитель следственного управления СК России по Республике Ингушетия Ибрагим Могушков проведет личный прием граждан в городе Назрани.
19.10.2017 Следственный комитет
Житель республики признан виновным в применении насилия в отношении представителя власти - Следственный комитетСобранные следственным отделом по Сунженскому району следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Ингушетия доказательства признаны судом достаточными для вынесения приговора жителю
19.10.2017 Следственный комитет
В городе Назрани состоится выездной прием граждан - Следственный комитет20 октября руководитель следственного управления СК России по Республике Ингушетия Ибрагим Могушков проведет личный прием граждан в городе Назрани.
19.10.2017 Следственный комитет
Житель республики признан виновным в применении насилия в отношении представителя власти - Следственный комитетСобранные следственным отделом по Сунженскому району следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Ингушетия доказательства признаны судом достаточными для вынесения приговора жителю
19.10.2017 Следственный комитет
Инспектора пожарного надзора провели подворные обходы жителей Джейрахского района - ГУ МЧСС началом отопительного сезона инспектора пожарного надзора активно проводят мероприятия по доведению до жителей республики правила пожарной безопасности и профилактические беседу по недопущению отравлений людей угарным газом.
19.10.2017 ГУ МЧС
Дефицит официальной информации Евкуров отнес к основной причине появления ложных версий о работе правоохранителей - Ингушетия
Дефицит официальной информации Евкуров отнес к основной причине появления ложных версий о работе правоохранителей
Глава республики Юнус-Бек Евкуров призвал руководителей правоохранительных структур и органов исполнительной власти активизировать работу пресс-служб по оперативному информированию населения об операциях по задержанию преступников.
Ингушетия
В администрации Малгобекского района силовики обезвредили условных террористов - Ингушетия
В администрации Малгобекского района силовики обезвредили условных террористов
В администрации Малгобекского района Ингушетии прошли масштабные антитеррористические учения, в которых приняли участие региональные подразделения УМВД, Росгвардии и поисково-спасательная группа «ТАРКО».
Ингушетия
57-летний житель Ингушетии осужден за применение насилия в отношении полицейского - Ингушетия
57-летний житель Ингушетии осужден за применение насилия в отношении полицейского
57-летнему жителю Ингушетии Давтаеву назначено наказание в виде 2,5 лет лишения свободы условно с испытательным сроком на два года за избиение полицейского, сообщает пресс-служба республиканской прокуратуры.
Ингушетия
В ДТП в Карабулаке погиб человек - ИнгушетияНакануне в Карабулаке в дорожно-транспортном происшествии погиб один человек, сообщил газете «Ингушетия» очевидец.
19.10.2017 Ингушетия
В ингушском селе насмерть сбили женщину - ИнгушетияВ селе Экажево Назрановского района Ингушетии в результате наезда автомобиля погибла 34-летняя женщина.
17.10.2017 Ингушетия
Машина сбила мать с ребенком в Назрановском районе Ингушетии, рассказал сотрудник УГИБДД по региону.ЧП случилось сегодня вечером в селении Экажево недалеко от рынка.
18.10.2017 IngNews.Ru
Полицейские Ингушетии проводят проверку по факту гибели в ДТП женщины - Ингушетия
Полицейские Ингушетии проводят проверку по факту гибели в ДТП женщины
Сотрудники республиканского МВД проводят проверку по факту ДТП в сельском поселении Экажево Назрановского района Ингушетии.
Ингушетия
В Ингушетии рекордно низкий показатель «алкогольной» смерти - Ингушетия
В Ингушетии рекордно низкий показатель «алкогольной» смерти
В Ингушетии, Дагестане и Ханты-Мансийском округе «алкогольные» смерти в январе-августе текущего года составили рекордно низкие для России 0,3 случая на 100 тысяч человек, сообщают «Известия».
Ингушетия
В Ингушетии в ДТП один человек погиб и двое пострадали, в том числе 10-летний ребенок - Ингушетия
В Ингушетии в ДТП один человек погиб и двое пострадали, в том числе 10-летний ребенок
За истекшие сутки на территории Ингушетии совершено три дорожно-транспортных происшествия, сообщает пресс-служба МВД по республике.
Ингушетия
СВАДЬБА: В РЕСТОРАНЕ ИЛИ ДОМА? - СердалоОчень много споров в последние годы в Ингушетии вызывает тема свадебных мероприятий.
19.10.2017 Сердало
Сеять без сомнений  и опаски - СердалоПо утверждению главного агронома Минсельхозпрода Ингушетии Ислама Алиева, земледельцы сельхозпредприятий не могут нарадоваться дождю, который прошел недавно.
19.10.2017 Сердало
Гречиха в стране  бьет  рекорды - СердалоДо недавнего времени, точнее, несколько лет тому назад, гречиха, помнится, была самой дорогой, дефицитной и востребованной культурой, и была не всем по карману.
19.10.2017 Сердало
Фатима Арчхоева - Ингушетия
Искусство творить
Фатима Арчхоева: «Для меня фотография — это гармония тепла, мира и света» Фатима Арчхоева В её работах прослеживается попытка представить широкому зрителю уникальную традиционную культуру своего народа.
Ингушетия
В краеведческом музее Ингушетии открылась дагестанская выставка «Многообразие красок Кавказа» - Ингушетия
В краеведческом музее Ингушетии открылась дагестанская выставка «Многообразие красок Кавказа»
В Ингушском государственном музее краеведения имени Тугана Мальсагова открылась выставка «Многообразие красок Кавказа» музея-заповедника «Дагестанский аул».
Ингушетия
Коталон тIехьа котало - СердалоСурхо тIарча ийс шера дешача школе ворхIлагIча классе дешаш ва Булгаков Алексей (Булгучев Муса).
19.10.2017 Сердало
Поклонники футбола ждут Чемпионат мира - ГТРКВ преддверии чемпионата мира по футболу поклонники самой популярной игры в мяч во всех уголках страны следят за подготовкой к предстоящему старту.
19.10.2017 ГТРК
В Ингушетии появилась ночная футбольная лига - Министерство по физической культуре17 октября в малом зале Дворца спорта «Магас» им. Берда Евлоева  состоялось открытие «Ночной мини-футбольной лиги», в этот же день был дан старт Осеннему чемпионату НФЛ.
18.10.2017 Министерство по физической культуре
В Назрани откроют музей спортивной славы - Ингушетия
В Назрани откроют музей спортивной славы
Музей славы ингушских спортсменов откроют в текущем месяце во дворце спорта «Магас» в Назрани.
Ингушетия
Абукар Яндиев (слева) и Ахмадхан Оздоев - Ингушетия
«В поддержке поклонников и молитвах, обращенных к Всевышнему, я нахожу силы для поединков»
Абукар Яндиев (слева) и Ахмадхан Оздоев 27 октября на одной из главных спортивных арен Санкт-Петербурга — во дворце спорта «Ледовый» пройдет грандиозный международный турнир по смешанным единоборствам M-1 Challenge.
Ингушетия
Мурат Тангиев - Ингушетия
Вечная память
В Ингушетии прошел турнир по мини-футболу памяти погибшего сотрудника МЧС Мурата Тангиева Мурат Тангиев На территории пожарно-спасательной части № 1 в Назрани состоялся турнир по мини-футболу среди министерств и ведом
Ингушетия
Телеканал «Моя планета» призывает жителей Ингушетии принять участие в конкурсе - ИнгушетияТелеканал «Моя планета» призывает жителей Ингушетии принять участие в конкурсе на премию за открытия в области путешествий.
19.10.2017 Ингушетия
В ингушском селе Вознесеновское волк чуть не напал на детей - ИнгушетияВ сельском поселении Вознесеновское Малгобекского района Ингушетии волк, который предположительно вышел из леса, чуть не напал на группу детей.
19.10.2017 Ингушетия
FullSizeRender-19-10-17-12-35 - Администрация Малгобекского р-на18 октября 2017 года в здании Центра культурного развития в г.Магас состоялось совещание с участием пресс-секретарей, сотрудников по связям с общественностью.
19.10.2017 Администрация Малгобекского р-на
ГОСАВТОИНСПЕКЦИЯ  ИНФОРМИРУЕТ О ПРОВЕДЕНИИ ОПЕРАТИВНО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКОГО МЕРОПРИЯТИЯ "ВОДИТЕЛЬСКОЕ  УДОСТОВЕРЕНИЕ" - ГИБДДЗа 9 месяцев текущего года на территории Республики Ингушетия совершено 155 ДТП в результате которых погибло 57 и ранено 262 человек.
19.10.2017 ГИБДД
В Сунженском районе Ингушетии провели конкурс рисунков против курения - ИнгушетияВ детской художественной школе Сунженского района прошёл конкурс рисунков и плакатов против курения.
19.10.2017 Ингушетия