Новости города БезФормата.Ru
Малгобек
Главные новости
 
Задать вопрос?

Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям

Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого  соглашения  в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде    то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности,   нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как  применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям  партнера  DS Law   Марии Калининой , таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению  партнера BMS Law Firm Дениса Фролова , не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.

Дело №  А41-13398/2016   интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает  партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова . Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации:  Арбитражный суд Московского округа   признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным.  АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.

В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня,  представитель Елена Лебеденко . По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].

С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности 

– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья  Ирина Грачева .

– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.

Оно необязательно, парировал  представитель «Домового+» Юрий Полегаев . По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев.  Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.

– А если компания прекратила строительство на публичной земле,  собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.

– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.

– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.

–  Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.

– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.

Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.

Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление  10-го  Арбитражного апелляционного суда . А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.

Кто виноват и что делать

Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.

У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил  партнер  «Линии права»   Руслан Нагайбеков . С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»   «Инфралекса»   Сергей Шумилов   видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.

Источник: ПРАВО.РФ

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено,
23.06.2017 Администрация г. Назрань
Верховный суд выпустил второй обзор практики за 2017 год - Городской суд г.МалгобекФото Право.Ru Верховный суд  опубликовал  обзор практики  Президиума и почти всех судебных коллегий.
12.06.2017 Городской суд г.Малгобек
Житель республики признан виновным в содействии террористической деятельности - Magas.RuСобранные следственным отделом по городу Карабулак следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Ингушетия доказательства признаны судом достаточными для вынесения приговора в отношен
21.07.2017 Magas.Ru
Судебные приставы Малгобекского районного отдела УФССП России по Республике Ингушетия фактическим исполнением окончили исполнительное производство по принудительному выселению должника из жилого дома.
21.07.2017 УФССП России по Республике Ингушетия
Собранные следственным отделом по городу Карабулак следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Ингушетия доказательства признаны судом достаточными для вынесения приговора в отношен
21.07.2017 Skforussia.Ru
Житель республики признан виновным в содействии террористической деятельности - Следственный комитетСобранные следственным отделом по городу Карабулак следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Ингушетия доказательства признаны судом достаточными для вынесения приговора в отношен
21.07.2017 Следственный комитет
Инспектора пожарного надзора проверяют противопожарное состояние школ к новому учебному году - ГУ МЧСДля обеспечения пожарной безопасности учебных заведений в 2017-2018 учебном году с 17 июля по 10 сентября в Республике Ингушетия проходит надзорно-профилактическая операция «Школа-2017».
21.07.2017 ГУ МЧС
Инспектор ГИБДД провел профилактическую беседу с сотрудниками Главного управления - ГУ МЧССегодня в актовом зале Главного управления МЧС России по Республике Ингушетия сотрудник Государственной инспекции безопасности дорожного движения провел профилактическую беседу с личным составом главка.
21.07.2017 ГУ МЧС
Специалисты МЧС проверяют пожарную безопасность автозаправочных станций Назрани - ГУ МЧСНакануне инспектор отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Назрань провёл внеплановую проверку противопожарного состояния нескольких автозаправочных станций, расположенных на территории города Назрань.
21.07.2017 ГУ МЧС
С 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 23.06.
21.07.2017 Прокуратура
Особо опасные преступления - Ингушетия
Особо опасные преступления
Итоги деятельности СУ СКР по Ингушетии по противодействию коррупции в текущем году За 6 месяцев 2017 года по результатам рассмотрения 19 сообщений о совершении преступлений коррупционной направленности следственным уп
Ингушетия
​В. Путин лишил военных пособий за непрохождение теста на наркотики
Президент России Владимир Путин подписал закон, который лишит денежного довольствия и отдельных выплат военнослужащих, не прошедших тест на наличие наркотиков в организме.
Сердало
Героин и марихуана обнаружены полицейскими в доме жительницы Ингушетии - Ингушетия
Героин и марихуана обнаружены полицейскими в доме жительницы Ингушетии
Сотрудниками управления по борьбе с незаконным оборотом наркотических средств МВД по Ингушетии, в ходе обследования в хозяйственной постройке домовладения в городе Сунже,
Ингушетия
Не менее трех человек погибли в ходе вооруженного конфликта на Северном Кавказе в июне 2017 года.
23.07.2017 Кавказский узел
Житель Ингушетии, склонявший знакомого вступить в ряды террористов, осужден на 5 лет - ИнгушетияСуд в Ингушетии вынес приговор жителю республики за содействие в террористической деятельности.
21.07.2017 Ингушетия
Видео ДТП в Челябинске, в котором погибла семья с Ингушетии - Magas.RuЧетыре человека погибли при столкновении «Газели» и большегруза на трассе М-5 в Челябинской области в четверг.
22.07.2017 Magas.Ru
Власти Ингушетии окажут родственникам погибших в ДТП в Челябинской области материальную помощь - Ингушетия
Власти Ингушетии окажут родственникам погибших в ДТП в Челябинской области материальную помощь
Глава Ингушетии Юнус-Бек Евкуров поручил исполнительной власти республики оказать помощь родственникам погибших в ДТП в Челябинской области.
Ингушетия
Трагедия в Челябинской области — в автокатастрофе погибли четыре человека из Ингушетии - Ингушетия
Трагедия в Челябинской области — в автокатастрофе погибли четыре человека из Ингушетии
Четыре человека погибли при столкновении «Газели» и большегруза на трассе М-5 в Челябинской области, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на пресс-службу регионального ГИБДД.
Ингушетия
В ингушском селе Сагопши в результате ДТП погиб человек - Ингушетия
В ингушском селе Сагопши в результате ДТП погиб человек
В результате ДТП в сельском поселении Сагопши Малгобекского района Ингушетии погиб 25-летний житель республики.
Ингушетия
Уважаемая Тамара Хаважовна! От имени Министерства культуры и архивного дела Республики Ингушетия поздравляю Вас с Днем рождения!
23.07.2017 Министерство культуры
На выставке в Совете Федерации и Государственной думе представят уникальную коллекцию фотографий главных достопримечательностей равнинной части республики и архитектурно-исторических комплексов, сохранившихся в горах.
22.07.2017 Администрация г. Назрань
Состоялась презентация сборника стихов Зейнап Албогачиевой - ИнгушетияСостоялась презентация сборника стихов Зейнап Албогачиевой «Сила любви» Состоялась презентация сборника стихов Зейнап Албогачиевой ...Поэзия, не знаю в чём Твой смысл, зачем нужна ты.
20.07.2017 Ингушетия
В Карабулаке провели семинар по антикоррупционной тематике - Ингушетия
В Карабулаке провели семинар по антикоррупционной тематике
В актовом зале администрации Карабулака состоялся семинар на тему: «О недопущении должностными лицами поведения, которое может восприниматься как обещание дачи взятки или предложение дачи взятки, как согласие принять взятку».
Ингушетия
В Ингушетии проведут акцию «Подарок музею» - Ингушетия
В Ингушетии проведут акцию «Подарок музею»
С 1 августа по 30 сентября Ингушский Государственный музей краеведения им.
Ингушетия
В Госдуме и Совете Федерации проведут передвижную фотовыставку к 25-летию Ингушетии - Ингушетия
В Госдуме и Совете Федерации проведут передвижную фотовыставку к 25-летию Ингушетии
На выставке в Совете Федерации и Государственной Думе представят уникальную коллекцию фотографий главных достопримечательностей равнинной части республики и архитектурно-исторических комплексов, сохранившихся в горах.
Ингушетия
Матч «Ангушт» – «Легион-Динамо» начнется в 17:00 - IngFootball.RuСтало известно время начала матча 1/128 финала Кубка России между «Ангуштом» и махачкалинским «Легион-Динамо».
23.07.2017 IngFootball.Ru
Вадим Финкельштейн - ИнгушетияВадим Финкельштейн Юнус-Бек Евкуров вручил юбилейную медаль «25 лет образования Республики Ингушетия» президенту M1 Global Вадиму Финкельштейну за огромный вклад в развитие смешанных единоборств.
23.07.2017 Ингушетия
Главная тенденция в работе российских налоговых органов в последние годы – это сервисная составляющая, - заявил председатель исполкома Российского союза налогоплательщиков Артем Кирьянов в эфире программы «Налоги».
24.07.2017 УФНС Республики Ингушетия
В Магасе пройдет праздничный турнир к Международному дню шахмат - Ингушетия
В Магасе пройдет праздничный турнир к Международному дню шахмат
В столице Ингушетии — Магасе в одноименном шахматном клубе пройдет праздничный турнир к Международному дню шахмат.
Ингушетия
Мовсар Евлоев победил Павла Витрука и стал чемпионом ММА - Ингушетия
Мовсар Евлоев победил Павла Витрука и стал чемпионом ММА
Мовсар Евлоев победил действующего чемпиона ММА в легчайшем весе Павла Витрука и завоевал пояс чемпиона.
Ингушетия
Ахмадхан Оздоев одержал четвертую победу в рейдже - Ингушетия
Ахмадхан Оздоев одержал четвертую победу в рейдже
Ахмадхан Оздоев в весовой категории до 84 кг победил испанского бойца Альберто Варгаса на турнире М-1 Challenge 81, проходящем в горной Ингушетии.
Ингушетия
IMG_1874 - Комитет по делам молодежиВ Таргиме прошел один из самых ожидаемых турниров года в России, М1 Challenge 81 «Битва в Горах», приуроченный к 25-летию Республики Ингушетия, который собрал бойцов со всей России и других стран.
23.07.2017 Комитет по делам молодежи
Инспекционная поездка министра экономического развития РИ - Министерство экономического развитияМинистр экономического развития РИ Умалат Торшхоев и заместитель министра Ася Кациева совместно с помощником-советником Главы РИ М-Сали Добриевым посетили ГУП "Стекольный завод" Ингушетии.
24.07.2017 Министерство экономического развития
Вадим Финкельштейн - ИнгушетияВадим Финкельштейн Юнус-Бек Евкуров вручил юбилейную медаль «25 лет образования Республики Ингушетия» президенту M1 Global Вадиму Финкельштейну за огромный вклад в развитие смешанных единоборств.
23.07.2017 Ингушетия
В Назрани началась активная пора торговли бахчевыми культурами. Специально для этого в городе в различных районах отведены определённые места.
24.07.2017 Администрация г. Назрань
Алик Албогачиев — победитель VI «Битвы в горах» - ИнгушетияВ весовой категории до 70,3 кг Алик Албогачиев из Ингушетии победил своего соперника Филиппа Нарижного на турнире М-1 Challenge 81.
22.07.2017 Ингушетия